1、错配的中国传统物流地产亟待正本清源

在中国，总共大约有近8亿平方米的仓储和物流基础设施，即便较大的玩家普洛斯，也仅仅只有不到3000万平方米的已开发资产，绝大多数的物流地产，还是由一些传统的地产业主拥有，对他们而言，是错配的资本。

其表现为短钱长用、贵钱贱用。除开传统的国有和制造业拥有的仓库，其他打着现代物流旗号的物流园区是谁的?其实都不是行业的玩家，更多的是旁边的老王老李，他们盖了一堆照猫画虎的物流仓库，然后招租，这些业主到底是谁?其实绝大多数是一些不太懂物流地产业的土豪，很早的时候可能是一个村长或者镇长，或者是一个房地产商，也许是一个与某某市长关系不错的路人甲，不知道是什么人，反正拿到了地。

他基本上是没便宜钱的人，他们想了许多办法拿到了短期的钱，比如说2-3年的钱，然后把这短期的钱拿来去买了一块地块，为了养这个地，感觉物流这个概念挺好，就开始做物流地产。他们不知道拿地花了他3年时间，建设又花了2年，招租又花了2年，等到见到现金流，已经是7-8年过去了，所以是叫短钱长用。他们不知道物流地产是一个**长期的生意!

中国的钱，其实成本非常高，这位土豪可能借的是10-12%的利息，因为是土地的生意，人人都期望赚大钱，可能期望的回报率是15%，这怎么做到呢?大家都是做物流的，物流地产利润非常低，辛辛苦苦地建个库，人家普洛斯租1.5元一平米，而自己只能租金到6毛，这个回报如何能够对得起你的资金成本和期望的回报率呢?所以这个是贵钱贱用!也许你说以后卖地可以大赚，问题是谁来接你的下一棒呢?大家都是按租金回报算地块价值的!

这些传统的物流地产商，对物流产业不了解，更谈不上对物流的生态的认识，没有产品的概念，也不知道定位做什么样的产品来满足细分市场的要求，反正就是一窝蜂盖仓库，或者在普洛斯园区拍个照片要设计公司照做，或者去传化公路港看看，回去就做停车场!

无退出机制，金饭碗讨饭：眼看地块回报不高，但是周边地价却一直在涨，可是这地却卖不了好价格，原因是大家都是按租金算回报的!这一轮经济下行，立刻就看出谁没穿底裤，相当多的玩物流地产的人，其实都是在玩一个盖碗游戏，就是所谓的三个盖子盖五个碗，拿了一块地，觉得很好，便宜，做物流园区挺好，趁市长还在位，没被反腐拿下，赶紧再去拿，没钱怎么办?**块地拿到银行抵押贷款，搞一部分钱出来，继续做这样的游戏，相当一部分资金链有系统性问题，经济一下行，资金链马上就断!虽金饭碗在手，确生生给饿死了!

这类物流地产商缺乏资产管理和运营能力。而物流行业平均毛利太低，分给物流地产的那块饼就更低，也没有退出机制，不了解国际资本是怎么玩物流地产的，一块地拿在手里就砸在手里，这就是现状。较重要的是他们根本不知道物流细分市场的客户是谁?缺乏资产管理和运营的，招不来商，也不知道客户的需求是什么。

绝大多数人玩的物流园区，产品单一，无产品规划和设计能力。很多园区，产品非常单一，没有产品设计，基本上是照猫画虎!而这些土豪们也游离于物流产业生态外。对他们来讲就是有这么一个地产，有这么一个地块出租，旁边租六毛，我租三毛，这是传统物流地产状况。但是现在天变了，按照马云的说法，新零售、新制造、新金融、新技术、新能源，他们的基础还是我们物流，所以新物流出来了，就是要服务新零售，服务新制造。原本就撑不下的传统物流地产就更难了，所以我说传统已死，未来已来!

2、新物流需要新链接下的基础设施

那么新物流就需要新设施，我大胆预言一下，五年以后可以看到，无论是德邦，还是顺丰这样的快递公司，其实都会做一个价值链较长的现代物流，将自己变成综合物流服务商，即提供供应链的整体解决方案。他们一定需要一个不同的基础设施地盘，所以可以看到，新物流需要新链接的基础设施。

其中一个重要的论点是基础设施战略地位将提升。原来是仓，现在认为是一个供应链的关键节点，被认为是增值服务的地方，这个增值服务的地方具备相当的战略性，我有这个地方和没有这个地方是成本结构完全不一样，从而决定了基础链接的战略价值。

比如未来的设施商一定会依托运营能力去经营流量。未来不会一平米一平米出租，一定是经营流量，因为新零售的内在价值是讲时效，快的东西就是不会大规模停放在仓库，传统的仓库是在赚存储的钱，将来的物流中心一定是赚吞吐和处理的钱。

创新型产品适应新需要。我们看到有很多创新的重资产产品出来，将来不是一个仓库的物流园区，也不是一个快递的物流园区，是综合性的园区，有仓库，有专线市场，有快递的公共场站，甚至有食品服务加工车间。公铁、铁水、空铁联运枢纽与上述的产品会融合在一起。

因为会有新的东西出来，要服务新的零售制造的需求，这些都是我们可以看到的，这些有可能是降低我们整体的成本，这些变成多样性的创新性产品。

还有一个观点是物流地产将会协同智能装备支撑新物流战略需求。物流地产一定会形成智能装备的底盘。现在正在发生的变革就是智能机器人，我的看法是机器人在物流行业会率先应用，就像过去的条形码、二维码一样，工厂里面绝大部分机器人都是用于搬运，将来机器人的应用普及，无论是快递、快运、电商，机器人都是重资产，跟设施密切联系在一起，未来的地产商，一定要提供智能设备的整体，把它当成资产的一部分。

物流地产成为轻资产平台服务客户的关键节点。物流地产和轻资产一定会结合在一起。换句话讲，轻资产的平台，现在所有的这些管车也好、管货也好、云仓也好、经纪人平台等等这些，你要怎么变现?变现的节点就在重资产上。我的看法是轻资产重资产一定也会结合在一起，结合的方式是多种多样的。

3、数字化、在线化、金融化、轻重资产的融合是主旋律

数字化、在线化、金融化、轻重资产的融合表现在几方面：空间管理数字化，装备管理在线化，物流资产证券化，供应链金融依托重资产，物流新能源管理成为资产新增长点，物流地产投资多元化，碎片化园区将被组织化。

本文根据董中浪在2016西部论坛上演讲整理而得